Hipoteca Fixe…, o Variable…, that is the question !

Part I

Molta gent em pregunta sobre el tipus d’hipoteca que haurien d’escollir, si a tipus fixe o a tipus variable.

Gran pregunta, oi? Tothom s’ho ha preguntat més d’un cop i depèn de qui li parla s’acaba decantant per una opció o una altra. Sempre em sentireu dir a mi que s’han de fer números concrets però molts cops la lògica i el pensament individual té més pes que una creença d’algú que opina o uns números desenvolupats.

En aquest post intentaré informar-vos el més clarament possible sobre quins son els pro’s i els contres que tothom diu, desmentir-los amb arguments i potser crear algun dubte raonable i estar encara més sense saber què fer. De totes maneres, també faré algun exemple amb el que podreu decidir clarament si s’ajusta al vostre cas, o si no…, potser haureu de fer-me una consulta privada per analitzar el vostre cas, ja que no tots som iguals ni tenim les mateixes expectatives i pors. Per això recomano que llegiu aquests articles d’endeutament dedicat a tots aquells que esteu en fase de compra de pis, o, voleu estudiar el canvi d’hipoteca en breu.

Qüestions prèvies: Què és una Hipoteca i com funciona?

Una hipoteca és un préstec personal amb garantia hipotecària, això vol dir que el préstec té la garantia del pis/casa/local que s’hipoteca però…, i això és el que la gent no sol saber, si no pagues els rebuts, el banc es queda el pis, el valora i, si queda alguna cosa pendent encara et demana més diners perquè les hipoteques en aquest país son préstecs personals amb garantia hipotecaria, i això vol dir que també avales amb els teus ingressos actuals i futurs (en cas de que hi hagi import pendent).

En aquest article em basaré en la mitja d’import d’hipoteques a Espanya, que és de 126.250€, però per fer números rodons, agafaré 125.000€, el tipus d’interès mig és de 2,5% i una durada màxima de 24 anys. Fent aquesta radiografia de mitges molts poden dir… “Ufff, ni de conya. Jo a 30 anys i ni un menys!”, però la mitja ja sigui perquè es signa amb menys anys o bé perquè s’acaba pagant abans, o… simplement la gent es ven el pis abans d’acabar de pagar i se’n compra un altre.

Les hipoteques aquí es basen amb el sistema d’amortització francès, que vol dir que pagues una part d’interessos i una part d’amortització cada mes, i que l’import pendent cada cop és inferior. Això es calcula amb una progressió aritmètica a X anys (normalment a 30 anys), i això dona que… cada cop s’amortitza més, i es paguen menys interessos, com es demostra en el gràfic següent.

Hipoteca-normal

I…, com son les Hipoteques a Tipus Fixe i a Tipus Variable?

Tal i com diu la paraula, la hipoteca a Tipus Fixe, vol dir que mai canviarà el tipus d’interès, amb lo que la quota serà sempre estable, mentre que a Tipus Variable, el tipus d’interès dependrà d’un Índex (preu del diner –Euribor normalment-) i un diferencial (benefici per al prestamista o banc), fet que farà que cada any tinguem una quota diferent. L’anàlisi històric de l’Euribor l’haurem de comparar sempre amb la Inflació anual, ja que és una variable bàsica per saber com evoluciona el mercat, els sous i l’economia en general.

Euribor-i-inflació-hipoteca

En aquest sentit veiem com quan més elevat estava l’Euribor era potser causa de tenir una inflació elevada, per això… hem de fer una predicció de l’Euribor en base a dues variables: 1) Quin pot ser el cost del diner en els popers anys segons el BCE (Banc Central Europeu), i, per una altra banda, 2) Quina inflació s’espera que es tingui en el propers anys la Zona Euro.

Sobre el primer punt es pot parlar molt, però la realitat es que el BCE ha comprat molt deute a països a preu baix per tal d’activar l’economia, i que ara, si pugessin els tipus d’interés faria entrar al Banc Central Europeu en una crisi que evidentment ells bloquejaran. Per això en el mercat només es troba Renda Fixa molt barata, perquè els mercats ja descompten uns tipus d’interès negatius. Com que no només jo opino d’aquesta manera, us deixo un article de “El Confidencial” com a lectura annexa amb el títol “El mercado ya descuenta una década entera de euríbor en negativo”.

Pel que fa a la inflació, el BCE vol mantenir una inflació que no superi el 2%, ja que així tindrà els tipus d’interès controlats i estables per sota de l’1%, concretament entre el 0% i el 1%, que és el que el BCE vol mantenir després de reactivar l’economia. Per si algú vol ampliar més aquesta informació, deixo com a lectura annexa un article de “El País”, “El BCE se plantea cambiar su objetivo de inflación al final de la era de Draghi”.

Així doncs tenim amb un panorama de reactivació de l’economia en 3 o 4 anys de tipus negatius, i posteriorment un plantejament d’inflació màxima al 2% i uns tipus d’interès al voltant de 1%, fa que haguem de fer previsions de que l’Euribor durant 3 o 4 anys a tipus 0, i després gradualment, en 4 o 5 anys més s’arribi fins al 1% i es mantingui.

En el següent article entrarem més en detall en els pro’s i contres, la lletra petita de les escriptures i de les lleis, en escenaris numèrics i com tenir una estratègia d’estalvi guanyadora amb hipoteques.

Bona setmana!

Octavi Garcia

info@octavigarcia.com

Uneix-te a més de 300 persones que gaudeixen ara d’una bona salut financera

Estigues informat dels pròxims tallers