Hipoteca Fija…, o Variable…, that is the question !

Part I

Mucha gente me pregunta sobre el tipo de hipoteca que deberían escoger, si a tipo fijo o a tipo variable.

Gran pregunta, ¿verdad? Todo el mundo se lo ha preguntado más de una vez y depende de quien le habla acaba decantando por una opción u otra. Siempre me oiréis decir a mí que se deben hacer números concretos pero muchas veces la lógica y el pensamiento individual tiene más peso que una creencia de alguien que opina o unos números desarrollados.

En este post intentaré informarle lo más claramente posible sobre cuáles son los pros y los contras que todo el mundo dice, desmentirlos con argumentos y quizás crear alguna duda razonable y estar aún más sin saber qué hacer. De todos modos, también haré algún ejemplo con el que podrá decidir claramente si se ajusta a su caso, o si no…, puede que tenga que hacerme una consulta privada para analizar su caso, ya que no todos somos iguales ni tenemos las mismas expectativas y miedos. Por eso recomiendo que lea estos artículos de endeudamiento dedicado a todos aquellos que estáis en fase de compra de piso, o, desea estudiar el cambio de hipoteca en breve.

Cuestiones previas: ¿Qué es una Hipoteca y cómo funciona?

Una hipoteca es un préstamo personal con garantía hipotecaria, esto quiere decir que el préstamo tiene la garantía del piso / casa / local que se hipoteca pero …, y esto es lo que la gente no suele saber, si no pagas los recibos , el banco se queda el piso, lo valora y, si queda algo pendiente aún te pide más dinero para las hipotecas en este país son préstamos personales con garantía hipotecaria, y eso quiere decir que también avalas con tus ingresos actuales y futuros ( en caso de que haya importe pendiente).

En este artículo me basaré en la media de importe de hipotecas en España, que es de 126.250 €, pero para hacer números redondos, cogeré 125.000 €, el tipo de interés medio es de 2,5% y una duración máxima de 24 años. Haciendo esta radiografía de medias muchos pueden decir … “Ufff, ni de coña. Yo a 30 años y ni uno menos! “. Pero la media ya sea porque se firma con menos años, o bien porque se acaba pagando antes, o … simplemente la gente se vende el piso antes de terminar de pagar y se compra otro.

Las hipotecas aquí se basan con el sistema de amortización francés, que quiere decir que pagas una parte de intereses y una parte de amortización cada mes, y que el importe pendiente cada vez es inferior. Esto se calcula con una progresión aritmética a X años (normalmente a 30 años), y esto da que … cada vez se amortiza más, y se pagan menos intereses, como se demuestra en el gráfico siguiente.

Hipoteca-normal

Y…, ¿cómo son las Hipotecas a Tipo Fijo y a Tipo Variable?

Tal y como dice la palabra, la hipoteca a Tipo Fijo, significa que nunca cambiará el tipo de interés, con lo que la cuota será siempre estable, mientras que en Tipo Variable, el tipo de interés dependerá de un Índice ( precio del dinero -Euribor normalmente-) y un diferencial (beneficio para el prestamista o banco), lo que hará que cada año tengamos una cuota diferente. El análisis histórico del Euribor deberemos comparar siempre con la Inflación anual, ya que es una variable básica para saber cómo evoluciona el mercado, los sueldos y la economía en general.

Euribor-i-inflació-hipoteca

En este sentido vemos como cuando más elevado estaba el Euribor era quizás debido a tener una inflación elevada, por eso … tenemos que hacer una predicción del Euribor en base a dos variables: 1) ¿Cuál puede ser el costo del dinero en los poperos años según el BCE (Banco Central Europeo), y, por otro lado, 2) ¿Cuál inflación se espera que se tenga en los próximos años la Zona Euro.

Sobre el primer punto se puede hablar mucho, pero la realidad es que el BCE ha comprado mucha deuda a países a precio bajo para activar la economía, y que ahora, si subieran los tipos de interés haría entrar en el Banco Central Europeo en una crisis que evidentemente ellos bloquearán. Por eso en el mercado sólo se encuentra Renta Fija muy barata, porque los mercados ya descuentan unos tipos de interés negativos. Como no sólo yo opino de este modo, os dejo un artículo de “El Confidencial” como lectura anexa con el título “El mercado ya descuenta una década entera de euríbor en negativo”.

En cuanto a la inflación, el BCE quiere mantener una inflación que no supere el 2%, ya que así tendrá los tipos de interés controlados y estables por debajo del 1%, concretamente entre el 0% y el 1%, que es lo que el BCE quiere mantener después de reactivar la economía. Por si alguien quiere ampliar más esta información, dejo como lectura anexa un artículo de “El País”, “El BCE se plantea cambiar su objetivo de inflación al final de la era de Draghi”.

Así pues tenemos con un panorama de reactivación de la economía en 3 o 4 años de tipos negativos, y posteriormente un planteamiento de inflación máxima al 2% y unos tipos de interés en torno a 1%, hace que tengamos que hacer previsiones de que el Euribor durante 3 o 4 años a tipo 0, y luego gradualmente, en 4 o 5 años más llegue hasta el 1% y se mantenga.

En el siguiente artículo entraremos más en detalle en los pros y contras, la letra pequeña de las escrituras y de las leyes, en escenarios numéricos y como tener una estrategia de ahorro ganadora con hipotecas.

Buena semana!

Octavi Garcia

info@octavigarcia.com

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