En l’anterior article sobre decidir si fem una hipoteca a tipus fixa o variable, vam veure com funcionen les Hipoteques a Espanya, amb el seu mètode d’amortització (el més habitual), el sistema francès. També vam veure les dues diferències principals entre les hipoteques a tipus fixa (que no canvia el tipus d’interès ni la quota) i la variable (en la que depèn d’un índex “Euríbor” i un diferencial que és el marge del banc). Aquesta sol ser la nostra valoració d’una hipoteca, quant pagaré de quota, però jo crec que hauríem de conèixer altres coses més internes dels dos tipus d’hipoteques a part de les quotes.
Hipoteca a Tipus Fixe:
Les hipoteques a tipus fixa estan pensades perquè sempre es pagui el mateix durant tota la vida del préstec, i això vol dir que els Bancs no els hi interessa que s’acabin abans perquè contracten una assegurança de tipus d’interès.
• Tenen un cost de comissió d’obertura més elevat
• Es penalitza l’amortització: Els Bancs solen posar un cost d’amortització per cobrir els costos de la cancel·lació de l’assegurança del tipus d’interès. El cost pot arribar a ser d’un 2%.
• És una opció especuladora: Quan estem decidint/signant una hipoteca a tipus fix, estem especulant (nosaltres i el Banc) quins tipus d’interès hi haurà en un futur.
• Les hipoteques a tipus fix solen ser més rendibles per al banc en terminis més curts per això, han creat un híbrid i fan hipoteques a tipus mixt, que seria un Tipus Fixe al principi i un Tipus variable després de deu anys. A parer meu, aquesta és la pitjor de totes les possibles opcions.
Una reflexió en veu alta de les hipoteques a tipus Fixe/Mixt… “Si els Bancs en general és l’opció que ens ofereixen per defecte…, no serà que és perquè és amb l’opció que hi guanyen més?”
Hipoteca a Tipus Variable:
Les hipoteques a tipus variable son préstecs on es paga el preu del diner en cada moment i…, el Banc s’assigna un benefici que sempre serà el mateix percentatge, això si, anirà minvant perquè el Capital Pendent serà més baix.
• Les quotes son inestables: Cert, no podem tenir una planificació a 30 anys vista i que sempre paguem el mateix import, però s’ha de dir que és més justa aquesta fórmula i no és especulativa, ja que es paga el preu del diner en el moment actual, sense fer conjuntures ni especulacions futures.
• Quotes més baixes: Com que el tipus d’interès està més baix, es paguen menys interessos i, en conseqüència, les quotes son més baixes.
• S’afavoreix l’amortització: Com que els Bancs tenen un percentatge de marge sobre el capital, hi ha un punt que no surt a compte mantenir la hipoteca a no ser que sigui per conservar el client i mantenir les altres posicions financeres que tingui (o les vinculacions en altres temps). Totes les hipoteques tenen un 0% de cost d’amortització a partir del 5è any de vida.
• Tenen menys comissions: Les hipoteques a tipus Fixe solen tenir implícits alguns costos que fa que el TAE final sigui una mica més elevat. En les variables sol estar més controlat i les ofertes no tenen tantes comissions implícites.
Com sempre dic als meus clients, sempre s’han de fer números per analitzar si per a un cas concret tenim un avantatge o no amb el escenari previst. En el cas de la hipoteca Fixa o Variable també farem números i tal i com hem dit…, agafarem els números de les hipoteques mitjanes a Espanya.
Com vam dir a l’anterior article la hipoteca mitja a Espanya era de 126.250€ amb una durada de 24 anys (tot i que és contractada a 30 anys), i el tipus d’interès mig és de 2,5%. Per això, em basaré per a fer els càlculs comparatius, un escenari de la hipoteca Variable una mica més pessimista i faré que pugin els tipus d’interés 0,20% cada any amb un tope màxim del 3,5%, i a 30 anys, tot i que la mitja de les Hipoteques a Espanya sigui de 24 anys.
Veient aquesta comparativa algú em dirà que a partir del 2033 es paga més d’hipoteca amb la variable que amb la Fixa, i és cert, però…, fins aleshores ens hem estalviat 8.252€, i el que és més important…, el saldo pendent seria de 78.782€ en comptes de 81.767€, aquests 3.000€ també son guanys, ja que no els hem pagat d’interessos extres.
Arribats en aquest punt és moment d’aplicar les matemàtiques financeres a l’estalvi financer i fer que els nostres diners treballin per nosaltres, i es que des del primer dia, podem fer un pla d’estalvi d’aquells diners de la diferencia entre les hipoteques, o bé amortitzar el capital de la hipoteca variable amb aquesta diferencia.
Deixeu-me ensenyar-vos una petita gràfica:
En aquesta gràfica veiem quatre línies…
La línia blava és la hipoteca Fixe i la línia lila és la hipoteca Variable com veiem en els números de la taula superior, acaben en 30 anys i son molt similars, tot i que com es pot veure, la Variable (blava) està una mica per sota de la lila a la meitat ja que es paga menys quota i després a l’inrevés, però amb molt petita diferència.
La línia verda seria la hipoteca variable amb amortització de l’estalvi, seria on canalitzem l’estalvi diferencial obtingut de la Fixe, en forma d’amortització (en anys) de la hipoteca, això vol dir que acabaríem de pagar la nostra hipoteca 2’4 anys abans del previst. Fins aquí, tindríem que seria la millor opció, no creieu?
La línia vermella representa el mateix estalvi obtingut per diferencia de quotes, i aplicant l’interès compost amb un tipus del 3,52%, ens donaria un estalvi total (amb aportacions incloses a la hipoteca quan la quota de variable és més alta que la Fixe) de 15.040,57€. També ens defineix que podríem acabar la hipoteca 3,3 abans d’acabar la hipoteca. I… segur que dieu que m’estic inventant els números, doncs els poso a continuació.
* Heu de saber que he posat el tipus d’interès del diner conservador, ja que es pot treure més rendiment, i més si hi ha un escenari de tipus d’interès alts (el Euribor al 2,50%), això suposaria que qualsevol inversió gairebé sense risc a curt termini aparent tindria una rentabilitat bastant superior al 3,52%.
La inflació: Una aliada
Sempre diem que la inflació, o el IPC, juga en contra nostra, en aquest cas…, podem utilitzar-la a favor nostre. Com dèiem a la part I, la inflació es mantindrà de mitja en el 2% (això vol el Banc Central Europeu), i això vol dir que els nostres sous pujaran alguna cosa (segons l’INE, en 8 anys el sou mig a Espanya ha pujat un 10,3%, segons ens indica la taula següent), i per tant serà més fàcil pagar la nostra hipoteca perquè cobrarem una mica més que quan constituïm la nostra hipoteca.
Conclusions:
Si mirem la gràfica, es veu que podríem amortitzar la hipoteca (si volguéssim) també al 2046 tot i que si continuem amb l’estalvi normal i pagant la hipoteca fins al 2049, tindríem els 15.040€ que hem comentat anteriorment.
Per a mi, la Hipoteca Variable és la més favorable però fent estalvi de la part de la quota que ens estalviem. Si, a de més, comptem amb uns ingressos superiors cada any (per la inflació i no cal emprar l’estalvi generat amb la diferencia de quota de Fixe a Variable, l’estalvi canalitzat encara és superior.
De totes maneres, com sempre dic…, s’han d’estudiar els casos particulars de cada un, fer números i prendre la decisió final basant-nos amb números o fets, no només perquè ens ho ha dit un amic de la família o conegut que “creu” que és millor una opció vers una altra.
